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一二线楼市限价“回马枪”:“高价房”批售再从紧

2019-06-19 07:47:00      作者:张晓玲,李洋,林诗苑

  平静了几个月的成都楼市,像被投入了一枚石子的湖面,重新泛起了涟漪。

  6月15日,成都住宅与房地产业协会官网的预售公示,仁恒滨河湾一批新房源取得了预售证。

  这个位于成都攀成钢片区的知名高端住宅小区,前期房源在二手市场的单价已达到3.5万元,而此次的新房源均价为2万元左右。

  巨大的价差点燃了成都购房者和投资客的热情,6月17日周末的开盘现场刷爆了朋友圈。

  在成都很多业内人士看来,这一超低的价格源于限价政策的严厉执行。而在此前的一季度,限价并没有卡得如此之严,一些单价过3万的项目得以放行。

  21世纪经济报道的调查显示,今年春节前后,许多城市的限价都曾悄然宽松过,一些豪宅和高端楼盘趁机入市。

  然而随之而来的“小阳春”和信贷宽松,让一些区域房价重新扬头,土地市场也出现了“抢地”现象。

  成都限价的再收紧与一二线城市的调控基调一脉相承。在“房住不炒”的基调下,住建部出面警示部分城市;银保监会也抛出了“23号文”以及银保监会主席郭树清的“房地产金融风险”论,区域市场的各类调控有重新收紧之势,包括限价。

  6月18日,国家统计局数据显示,5月70大中城市房价涨幅已全面放缓,市场降温明显。

  “小阳春”背后

  在经历了2018年下半年楼市的“寒冬”后,今年3、4月份,房地产交易市场出现了一波“小阳春”。

  中原地产首席分析师张大伟指出,此轮楼市回暖关键是信贷的宽松,个贷和开发贷、公司债等都明显增加。

  央行5月统计报告显示,前5个月住户部分中长期贷款上涨了2.27万亿,创了历史新高;中原指出,中长期贷款中大部分是房贷。

  此外,调控政策的微调也是助推因素。去年年底,湖南衡阳宣布暂停实施了一年的限价政策,成为全国首例取消限价的城市。

  据记者调查,去年底以来,很多一二线城市的限价政策都有所松动。

  以成都为例,仅在今年2月份,成都市就有3个“高价”楼盘拿到预售证,包括首开金茂府、融信公馆1-3号楼、以及金科博翠府。

  其中,2月2日拿到预售许可证的首开金茂府,单价为28600-31300元/平方米,是限价来首个突破3万的项目。

  成都地区并非个例,早在2018年10月,北京再次出现单价破10万的新房,泰禾·西府大院(泰禾西府玉苑)预售的6栋楼盘均价达到11.3万元/平方米。

  几乎同时,广州有关部门表示,从2018年10月22日起,南沙、花都、增城的房价将按真实价报备,相当于放松了限价。此后,广州楼市的“双合同”现象大幅减少。

  2019年春节后限价微调的城市更多。2月份,深圳华润瑞府开盘,备案均价达15.8万/平方米,突破了深圳过去两年的最高售价;杭州的纯新盘龙湖·春江天越出现了均价29500元/平米的房源,也创造了区域新高;南京的中海城南公馆均价34000-39000元/平方米,突破了城南板块3.5万限价。

  对于开发商而言,无论是新房的成交还是未来的利润,限价的松动和微调利好巨大。佛山一名开发商表示,去年底以来因为限价的微调,项目不再以“双合同”出售,购房者的首付变低了,房子又好卖了,销售业绩出现明显增长。

  从前5月的销售数据来看,受益于一二线城市限价的松动,重点布局这些城市开发商业绩表现突出,如华润、泰禾、融创等。

  开发商再一次乐观起来。张大伟表示,2019年春节过后,部分地区房地产市场出现小阳春行情,使得不少开发商对后期市场预期转向乐观;此外,2019年以来,房地产企业融资难度缓解,在资金充裕的情况下,房企“抢地”现象再次出现。

  限价冲击力

  不过,5月以来尤其是进入6月后,“小阳春”行情渐失,楼市终究还是没能“入夏”。

  “从2018年11月开始,全国各地收紧楼市调控政策的明显减少,但最近市场炒作氛围再起,部分城市再次收紧了调控。”张大伟说。

  受限价重新严格、收紧影响,成都仁恒新房单价远低于二手房并非个案。6月6日,位于成都东二环的华润悦玺获得预售证,精装价格为16240-17634元/平方米,也低于市场预期。

  与此同时,即使限价严厉,成都楼市也出现了明显分化。位于郫都区古镇蜀源大道三段的瑞和上院(雄飞上院)于5月21日推盘,推盘价格为7369-8370/平方米,面积区间为82-123平方米,虽然本批次房源套数为313套,但只有12个人参与摇号。

  二手房市场也趋于冷清。据贝壳研究院数据,6月第一周,成都市链家二手房成交量环比下滑5.4%,成交均价14182元/平方米,环比下跌5.2%,在14个重点城市中,成都市跌幅最大。

  另以深圳为例,进入6月,深圳未再批售高单价项目。据记者了解,类似泰禾尖岗山“地王”项目的拟售单价在20万左右的情形,是无法拿到预售证的。

  此外,北京5、6月入市的大多是限竞房项目,豪宅项目几乎没有出现;在佛山,开发商普遍担心,被住建部警示后,佛山限价政策将进一步收紧。

  “开发商都很关注限价政策的变化,很多时候变化并没有明确的文件,但从批售行为上可以判断政府的决策趋势,是收紧还是松动,近期很明显没有批10万单价的项目了。”深圳一开发商营销负责人说。

  对此,易居研究院智库中心总监严跃进表示,从当前楼市看,重申房住不炒的调控基调,势必带来各地相关政策的收紧,预计限价政策在很多城市也会重新严格执行。

  他判断,房地产市场预期将会改变;今年下半年楼市会呈现V字形的走势,即三季度会降温,四季度会略有反弹。

  张大伟则认为,目前看,这一轮因为2019年初资金宽松带来的小阳春,在政策影响下快速退烧,6-8月有可能会进入新一轮的调整期。

  据6月18日国家统计局数据显示,5月份70城房价热度已呈下降趋势,尤其是一二线城市,一、二手房价格环比涨幅均与上月相同或回落。

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